2019.02.25
曾參與斯文里公辦都更案、擔任雙北市都更審議委員的中建謝慧鶯副總，受邀於台北市都市更新推動中心YouTube影片平台"都更的人"，講述代理實施者、及建經公司的發展與角色。
中建謝慧鶯副總應邀講述代理實施者與建經公司角色
「民眾選擇成立更新會，可能自己就要組成理事會，然後去做很多決定，但是如果更新單元裡面的所有權人沒有辦法有這樣的專業，或者是說沒有辦法貢獻這麼多的時間， 委託一個專業機構來統籌協助他們做都市更新的程序裡面相關事宜，也是一個選擇。」謝副總解釋地主該選擇找尋代理實施者、還是自組更新會的差異。
「因為這個地主沒有更新程序申請、或者是興建技術整合、或者是申請融資這方面的專業，所以有一個專業機構協助他們從頭走到尾，對他們來講，會比較順利一些，所以有了代理實施者這樣的一個概念。因為代理實施者，其實還是地主自己出錢蓋自己的房子，所以還是要去跟銀行舉債，最後分回來的房子自己處分，當然所有的盈虧也回到地主自己身上」
建經公司成立的時空背景，是民國70年初，不動產金融授信缺乏專業控管，加上國內購屋糾紛頻傳，為健全建築相關產業營運、避免資金的供需失調，行政院指示內政部會同財政部，參考歐美如交易保證、產權保險、工程進度查核、以及專業營建管理等四項制度，訂定建築經理公司管理辦法。目的是要保障購屋者權益、促進營建業的發展，並達到充分發揮「不動產金融」、重建國內不動產交易秩序等政策目標。
建經公司成立背景
而為了加強建經公司的公信力，在建經公司的管理辦法裡，要求每家建築經理公司均須有金融機構參與投資30%，所以早期成立的建經公司，都至少有30%的股份是由金融機構來投資。
建經公司為了達到上述功能，旗下會有建築、土木、 地政、都市計畫、法律、企管、財務各種人才，來補足當時金融機構在不動產專業上的不足。當時各大銀行旗下幾乎都成立了建經公司，可是在92年行政程序法之後，建經公司就不再有專法，不再硬性規定建經公司一定要有金融機構的投資，所以在民國92年之後成立的建築經理公司，大致上都不會特別有金融機構的股份在裡面。
但是之前有金融機構投資的建經公司，因為長期跟銀行及其股東銀行的互相配合與互動，取得比較多的信賴，所以他在協助跟銀行洽商融資、信託這個部分，就有比較大的優勢；加上長期在不動產專業這個部分的耕耘，所以都市更新、不動產開發這些專業項目也會相對熟悉。
建經公司的政策功能
至於民眾要到什麼階段再來找建經公司比較合適，謝副總表示，地主可以先做初步意願的整合，只要這個社區，有8-9成的同意，接下來就找一個大家都方便的時間、場地，由建經公司進行初步評估的說明，告訴他們自己更新的一些權利義務；並就目前的法令規定以這個社區，如果申請都市更新獎勵，大致上算出來是一個什麼樣的結果。如果這個部分大家都可以接受，會進一步開始跟地主們磋商，進入委任程序、提供後續的專業服務。
如果選擇走自辦更新，地主要自己去面對很多事情，自地自建除了地主的角色、同時也是建商，也就是地主就是起造人的概念，要把這個案子做成什麼樣子，是要住戶共同決定的，住戶沒有規劃設計上的專業，就要透過建經公司告訴他說，這個基地可以怎麼規劃，根據住戶希望分配的坪型等，可不可以歸納在我們這個基地範圍內。雖然建築師的設計有非常多的創意跟想法，但建築法令的規定(高度限制線、後院深度等等)，一般老百姓是不知道的，如果沒有專業機構評估整個基地，與銀行好好溝通，既沒有辦法確定能規劃的方向、又不能取得資金，還是會在原地空轉。
總結來說，代理實施者就像是可拉起整串肉粽的那條繩子，補足更新所需的專業技術與知識，協助地主們順利走完更新這條路、搬回安全的新房子。
