代理實施都市更新 Q&A

地主自行出資辦理更新，但不成立更新會，而是委託本公司擔任管理型實施者提供完整一條龍服務，本公司僅收取服務費，更新利益均由出資地主分享，由地主依出資比例分回更新後房地及車位。

另金融機構為活化資產擬將其自有房舍辦理都市更新，受限於法規無法自行擔任實施者，委託本公司擔任名義實施者，協助其完成更新程序。

Q1、都市更新的好處？

A1、透過都市更新，可提高建物的耐震機能，使居住環境
       品質更安全、更舒適，並且更新後房屋價值也會提升
       ；另外採重建方式辦理都市更新，可申請容積獎勵，
       以增加建築面積，在稅賦上，包含土地增值稅、地價
       稅、契稅等也有減免之優惠。

A2、都市更新的程序是公平、公正、公開的，透過都市更
       新委員會審議，替民眾把關，絕不會漠視任何地主的
       意見。

Q2、都市更新法定程序為何？

A1、劃定更新單元：確定更新單元範圍為已劃定都市更新
       地區（即公劃）或需進行都市更新單元劃定（即自劃）
       ，現行法規為至少一名申請人，需開範圍內說明會週
       知所有權利人，至於行政程序是否獨立辦理或可併事
       業計畫申請，各縣市規定不同，建議申請前應確認相
       關規定。

A2、事業概要階段：都市更新整體構想，確定更新單元範
       圍，需取得同意比例法定門檻，目前規定為人數、土
       地、建物面積均達1 / 10以上。( 依大法官解釋-釋字
       第  709 號，概要門檻過低、條文已失效，目前各主
       管機關暫不受理概要申請。)

A3、事業計畫階段：都市更新事業計畫，確定獎勵項目與
       額度、建築設計及財務計畫等開發內容，需取得同意
       比例法定門檻，目前規定為人數 2/3，土地、建物面
       積為 3/4(自劃)，事業計畫需取得同意比例法定門檻
       較高，核定後據以實施或擬訂權利變換計畫。

A4、權利變換階段：都市更新權利變換計畫，進行更新前
       後權利價值估價、選配房屋等，以確定權利價值與單
       元分配結果。

A5、成果備查：實施者應於事業計畫完成(完成產權登記)
       六個月內，檢具竣工書圖及更新成果報告送主管機關
       備查。

Q3、實施者就是建商嗎？

A1、實施者是依據都市更新條例規定實施都市更新事業之機關
      、機構或團體。其意義類似一般民間慣稱之「業主」、「
       甲方」，或是申請建築執照之「起造人」。

A2、公辦更新時，市政府可自行擔任實施者或委託都市更新事
       業機構實施；民間自辦更新時，除地主自辦、土地所有權
       人7人以上合組更新會擔任更新實施者 (自力更新) 外，並
       得委由更新事業機構(建商)實施。

Q4、什麼是權利變換？

A1、權利變換之定義：更新範圍內土地所有權人、合法建築物
       所有權人、他項權利人或實施者提供土地、建築物、他項
       權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業
       計畫實施完成後扣除共同負擔之餘額，按其更新前權利價
       值及提供資金比例，分配更新後建築物及其土地之應有部
       分或權利金。

 A2、權利變換的估價：由3家以上估價師進行估算更新、前後
        價值，由住戶決定選擇最適的估價報告，算出更新前土地
        所有權人及權利變換關係人之權利價值與其比例，以及更
        新後供分配之建築物及其土地應有部份面積之權利價值。

Q5、都市更新共同負擔是什麼？是造價嗎？

A1、共同負擔就是辦理都市更新所需的成本花費：包括委託建
       築師費用、拆除建物及興建建物所需施工費用，以及委託
       代書辦理產權登記費用等等資金的總和稱之為共同負擔。

A2、共同負擔費用是由實施者先行支付，於都市更新完成後再
       從各位地主分配領回的「價值」中扣除。簡單舉例，假設
       某個都更案是拆除老建物之後再新建大樓，那麼完工後地
       主可以分回的「價值」是已經扣除實施者先行支付的資金
       (  共同負擔 ） 。

A3、共同負擔的項目，包含了兩大費用，工程費用及權利變換
       費用，另外尚有貸款利息、稅捐及管理費用…等各項辦理
       都市更新所需費用。

A4、工程費用是共同負擔項目中花費最高的部分，包括委託建
       築師設計費、施工費、建築材料費，以及申請建造執照費
       用… 等，另外範圍內如果有公共設施如道路用地、廣場用
       地等，須協助開闢使用之費用也包含在內。

A5、權利變換費用，包含都市更新規劃費、委託不動產估價師
       估價費、更新後地籍整理費用、舊建物拆除後對原屋主之
       補償費，及要提供原屋主之租金補貼…等。

  上述費用必須依主管機關規定標準提列，並經審議委員會審核
  通過後才定案。

Q6、都市更新可不可以不找建商？自力更新是什麼？

A、自力更新顧名思義就是住戶們自己出地出錢自地自建，住戶
     們依法組織都市更新會尋求規劃單位協助進行更新事業，更
     新過程中遴選建築師、營造廠、融資銀行等協力廠商，由全
     體所有權人承擔更新風險並享有全部土地開發利益。

Q7、什麼是代理實施者？

A、住戶以自力更新模式參與更新時委託規劃單位或建築經理公
     司擔任類似實施者功能之單位，協助住戶執行都更的作業
     流程。

Q8、都市更新容積獎勵項目有那些？

A、各縣市針對都市更新容積獎勵皆有訂定計算方式，依據
　　「都市更新建築容積獎勵辦法」規定，都市更新容積獎
     勵主要項目如下：

     1.原建築容積高於法定容積之獎勵。

     2.維持合理居住水準之獎勵。 

     3.更新時限之獎勵。

     4.捐贈開闢公益設施或改善公益設施成本之獎勵。

     5.更新基地規劃設計之獎勵。 

     6.安置違章建築戶之獎勵。

     更新後提供公益設施不予計算容積。獎勵後總容積以1.5倍
     法定容積或原建築容積加0.3倍法定容積（取高值）

Q9、都市更新有什麼稅賦減免？

A、如採協議合建方式辦理都市更新，在更新重建期間，土地沒
     有辦法使用，就免徵地價稅，而在更新後地價稅及房屋稅可
     以減半徵收2年。
     如依權利變換方式辦理都市更新，除了上述的優惠外，在更
     新後第一次產權移轉時，土地增值稅及契稅可以減徵40%。
     而如果是｢不願意｣參與都更而領補償金的地主，之後的土地
     增值稅也可以減徵40%；如果是｢無法｣參加改領補償金的地
     主，則可以免徵土地增值稅。

Q10、什麼是海砂屋？如果我家是海砂屋怎麼辦？

A1、何謂海砂屋：正確名稱為『高氯離子混凝土建築物』，主
       要是指興建房屋時，所用之混凝土中摻入了未經處理之海
       砂，造成混凝土化學變化而與鋼筋分離，甚至剝落，致鋼
       筋有腐蝕情形，嚴重損害房屋的結構體，影響居住安全。

A2、獎勵部分：拆除之建築物經主管機關專案核准者，得依原
       建蔽率、原容積率（或原總樓地板面積）重建。另於公告
       日起5年內申請重建者，得放寬容積30％；逾期未申請重
       建者，容積放寬比率每年折減5％，但折減後以不低於
       10%為原則。

A3、相關補助項目:該建築物拆除後，得申請補助費用，每戶新
       臺幣20萬元。

  A4、罰鍰:經鑑定「須拆除重建」的海砂屋建築物，應於公告
        日起2年內停止使用，並於3年內自行拆除。未依限停止
        使用，市府將依法辦理罰鍰，該基準已自102年3月1日
         起開始實施。